《寧波市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》經(jīng)市政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，確定于2011年4月1日起正式施行。昨天，市建委就本市即將開(kāi)收物業(yè)專項(xiàng)維修資金事宜，作出具體解釋。
1何為物業(yè)專項(xiàng)維修資金？
所謂物業(yè)專項(xiàng)維修資金，指的是專項(xiàng)用于建筑物內(nèi)共有部位、建筑區(qū)劃內(nèi)共有設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。
共用部位是指房屋主體結(jié)構(gòu)(包括基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、公共門廳、樓梯間、電梯間、電梯前室、走廊通道、設(shè)備間和物業(yè)管理用房及法律、法規(guī)規(guī)定和房屋買賣合同約定的業(yè)主共用的部位。
共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢房屋內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價(jià)格的屬于全體業(yè)主或單幢房屋的業(yè)主(使用人)共同使用的下水管道、窨井、化糞池、垃圾箱(房)、信報(bào)箱、電梯、消防、安全防范、智能系統(tǒng)、避雷裝置、單元防盜門、文體設(shè)施、公共停車位、道路、場(chǎng)地、綠地和區(qū)域圍護(hù)及法律、法規(guī)規(guī)定和房屋買賣合同約定的業(yè)主共用的設(shè)施設(shè)備。
房屋共用部位和共有設(shè)施設(shè)備的保修期2年至8年不等。保修期自房屋交付之日起計(jì)算。
2哪些房屋應(yīng)交存專項(xiàng)維修資金？
按照辦法規(guī)定，不管是住宅還是寫字樓、商鋪等非住宅，只要是有共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的房屋，其業(yè)主、購(gòu)房人就都要交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。
不過(guò)，辦法對(duì)新老房屋有區(qū)別對(duì)待。于明年4月1日后領(lǐng)取預(yù)售許可證的新房，必須按辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)交存專項(xiàng)維修資金；而在此之前的“老房”，可由本小區(qū)或本幢的業(yè)主自主確定是否建立專項(xiàng)維修資金。
3專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)怎么定？
根據(jù)辦法，房屋首期專項(xiàng)維修資金，由業(yè)主、購(gòu)房人按照所擁有房屋的建筑面積交存。
其中，未設(shè)電梯的房屋，業(yè)主、購(gòu)房人按照每平方米建筑面積房屋建筑安裝工程造價(jià)的5%計(jì)算交存；設(shè)有電梯的房屋，業(yè)主、購(gòu)房人按照每平方米建筑面積房屋建筑安裝工程造價(jià)的8%計(jì)算交存。未出售(包括出租、自用)房屋的專項(xiàng)維修資金，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位交存。出售公有住房的，由售房單位和購(gòu)房人按房改政策規(guī)定的比例交存。
據(jù)介紹，按目前公布的市區(qū)建筑安裝工程造價(jià)，一套面積為100平方米、未配置電梯的房屋，其應(yīng)交存專項(xiàng)維修資金為6000元；如該套房屋配置有電梯，則應(yīng)交存專項(xiàng)維修資金1.2萬(wàn)元。辦法明確，各類房屋上一年度的建筑安裝工程造價(jià)在每年3月底前公布。
4專項(xiàng)維修資金怎么交？
專項(xiàng)維修資金由業(yè)主自行交存或建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交。其中，對(duì)于新建房屋，辦法明確，首期專項(xiàng)維修資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)就收取專項(xiàng)維修資金一事，在售房時(shí)向購(gòu)房人說(shuō)明，并將該內(nèi)容約定為購(gòu)房合同條款。值得注意的是，專項(xiàng)維修資金并不是交了一次就行的。辦法明確，如果在首期專項(xiàng)維修資金交存若干年后，業(yè)主分戶賬面專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額的30%時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交到規(guī)定交存額或按業(yè)主大會(huì)決定辦理。
住房公積金可以用來(lái)交存專項(xiàng)維修資金。
5專項(xiàng)維修資金交了之后誰(shuí)來(lái)管？
辦法明確，專項(xiàng)維修資金可以實(shí)行業(yè)主自主管理，也可以由政府設(shè)立的專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)代為管理；鼓勵(lì)業(yè)主通過(guò)民主協(xié)商實(shí)行自主管理。
其中，實(shí)行業(yè)主自主管理的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金的日常管理。
而未成立業(yè)主大會(huì)或業(yè)主大會(huì)未明確業(yè)主自主管理的，其專項(xiàng)維修資金由政府設(shè)定的維修資金管理機(jī)構(gòu)代為集中管理。
不管是誰(shuí)來(lái)管，都應(yīng)當(dāng)與專戶管理銀行每半年核對(duì)一次專項(xiàng)維修資金賬目，并向業(yè)主公布收支。如果業(yè)主對(duì)公布的專項(xiàng)維修資金使用和管理情況有異議，可以向當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)復(fù)核。
6什么情況下可支取專項(xiàng)維修資金？
辦法明確，只有在出現(xiàn)自然災(zāi)害或者因?yàn)椴疬w等原因造成房屋滅失的情況下，業(yè)主才可以憑原交存專項(xiàng)維修資金的票據(jù)或有關(guān)證明，向維修資金管理機(jī)構(gòu)支取個(gè)人交存的專項(xiàng)維修資金賬戶余額，并由維修資金管理機(jī)構(gòu)辦理賬戶注銷手續(xù)。
至于出售房屋，業(yè)主不能支取專項(xiàng)維修資金。在發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說(shuō)明專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況，該房屋分戶賬中結(jié)余的專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。
7什么情況下可以使用專項(xiàng)維修資金？
辦法規(guī)定，專項(xiàng)維修資金的使用，必須要同時(shí)符合三個(gè)條件：一是物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期屆滿。二是維修資金足額交存，維修項(xiàng)目符合維修資金使用范圍；或者
維修項(xiàng)目符合維修資金使用范圍，且有部分業(yè)主已交存，部分業(yè)主未交存但已就本次維修資金使用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致并且已將維修資金應(yīng)分?jǐn)傤~存入維修資金專戶。三是維修資金使用方案經(jīng)使用范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
8專項(xiàng)維修資金該怎么用？
辦法明確，對(duì)已實(shí)施物業(yè)管理的房屋，如果是對(duì)全體業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行中修及中修以上的維修、更新和改造，物業(yè)應(yīng)先提出專項(xiàng)維修資金使用方案及費(fèi)用預(yù)算并公示，經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)并報(bào)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門備案后，方能實(shí)施。如果共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是部分業(yè)主共有的，則物業(yè)提出的專項(xiàng)維修資金使用方案，必須經(jīng)對(duì)該共用部位、共用設(shè)施設(shè)備具有共有關(guān)系的三分之二以上業(yè)主通過(guò)。日常的小修小補(bǔ)，物業(yè)可經(jīng)業(yè)主大會(huì)或本幢三分之二以上業(yè)主同意，從賬戶內(nèi)按年列支“房屋統(tǒng)籌維修資金”。
如果房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)電梯故障、屋頂漏水等緊急狀況，需要立即進(jìn)行搶修，物業(yè)應(yīng)當(dāng)立即向維修資金管理機(jī)構(gòu)或業(yè)委會(huì)報(bào)告，經(jīng)核實(shí)后(24小時(shí)內(nèi))可預(yù)先撥款，費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主專項(xiàng)維修資金賬戶中列支。
9用專項(xiàng)維修資金業(yè)主間怎么分?jǐn)偅?/strong>
如果多幢房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造，費(fèi)用由多幢房屋的全體業(yè)主按照房屋建筑面積的比例分?jǐn)偅粚賳未狈课輼I(yè)主的費(fèi)用，由該幢房屋的全體業(yè)主按照房屋建筑面積的比例分?jǐn)偅粚僖粋€(gè)單元房屋的業(yè)主的費(fèi)用，由該單元房屋全體業(yè)主按照房屋建筑面積的比例分?jǐn)偅粚僖粋€(gè)樓層房屋的費(fèi)用，由該樓層房屋全體業(yè)主按照房屋建筑面積的比例分?jǐn)偅粚儆趦蓚€(gè)或兩個(gè)以上物業(yè)管理區(qū)域的共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生自然損壞的，其維修、更新和改造費(fèi)用由各物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主按照房屋建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>
政府將設(shè)立專項(xiàng)維修補(bǔ)貼資金
為了減輕業(yè)主的負(fù)擔(dān)，辦法明確，市和縣(市)區(qū)要設(shè)立住宅物業(yè)專項(xiàng)維修補(bǔ)貼資金。如果業(yè)主使用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行住宅物業(yè)維修的，由當(dāng)?shù)厝嗣裾o予一定的補(bǔ)貼。其中，在海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)、寧波國(guó)家高新區(qū)范圍內(nèi)的住宅物業(yè)，由市和區(qū)人民政府提供50%的補(bǔ)貼。其他縣(市)區(qū)的補(bǔ)貼比例由各縣 (市)區(qū)另行規(guī)定。
