宜春市宜陽大廈
11月27日，國家發(fā)改委、住建部印發(fā)修訂后的《黨政機(jī)關(guān)辦公用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》的通知，再次嚴(yán)控樓堂館所建設(shè)。多道樓堂館所禁令之下，各地興建的豪華政府辦公樓正在通過各種“隱身之術(shù)”來減少外界的關(guān)注，規(guī)避監(jiān)管。
《中國經(jīng)營報》記者在宜春等地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，位于宜春市宜陽新區(qū)的多棟政府辦公大樓拔地而起。然而，早已建成投入使用的行政中心辦公樓卻以近乎“隱身”的方式存在，對外被稱作宜陽大廈，也并未掛有明顯的政府標(biāo)牌。11月18日，記者深入大樓內(nèi)部發(fā)現(xiàn)，宜陽大廈裝修豪華，僅電梯就裝有16部。
宜春市行政中心主要由市政大樓、宜陽大廈、會議中心（藝術(shù)中心）三大工程組成，市政大樓為當(dāng)?shù)卣⒄f(xié)等辦公樓，宜陽大廈則匯集了宜春市近60個行政單位，以綜合寫字樓工程的名義通過立項審批。
記者在采訪中了解到，類似的政府辦公大樓“隱身之術(shù)”并非宜春獨有，一些地方和部門正以“商務(wù)中心”“寫字樓大廈”“綜合業(yè)務(wù)大樓”“市民服務(wù)中心”等名義暗渡陳倉。
而在籌集建設(shè)資金模式上，除申請國家預(yù)算資金和地方配套外，更多的則采取老城區(qū)原政府所在地進(jìn)行置換、bt融資等方式。
國家行政學(xué)院教授張孝德表示，樓堂館所禁建令之下，地方大玩“變身術(shù)”，“偷梁換柱”地興建豪華政府辦公樓，是對多個中央政策的變相抵抗，嚴(yán)重影響政府形象和公信力。
裝有16部電梯
提到第一次看到宜春行政中心辦公樓的經(jīng)歷，供職于一家房地產(chǎn)公司的小袁（化名）直呼“小震撼了一把”。
今年10月份，被派到宜春出差的小袁前往宜陽大廈辦事，得以近距離接觸這一豪華又低調(diào)的政府辦公大樓。“雄偉壯觀，氣勢恢宏，讓人望而生畏。”小袁這樣總結(jié)道。
記者實地探訪發(fā)現(xiàn)，小袁所言不虛。在宜春市行政中心區(qū)域內(nèi)，市政大樓、宜陽大廈、文化藝術(shù)中心呈中軸線布局，圍繞行政中心一周，博物館、圖書館、規(guī)劃展示館等次第排列，呈“眾星拱月”的格局。
《宜春市宜陽新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》顯示，新區(qū)行政辦公用地總面積約35.34萬平方米，用地面積17.18萬平方米，此外還包括人民公園、人工湖泊、市民廣場等用地。
在多棟辦公樓中，匯集近60家市級行政單位的宜陽大廈更加氣派。具體負(fù)責(zé)該大廈融資運作的宜春市城市建設(shè)投資開發(fā)總公司（下稱“宜春城投公司”）官方資料顯示，宜陽大廈共18層，總投資3億余元，“建筑面積113399平方米，是目前宜春建筑面積最大的大廈，堪稱宜春第一樓”。
記者深入大樓內(nèi)部發(fā)現(xiàn)，宜陽大廈裝修豪華，僅電梯就裝有16部。大廈由東座、中座和西座三部分組成，左右由兩個50米高的拱門連接，1~4樓為宜春市行政服務(wù)中心和公共資源交易中心，5~17樓為宜春市機(jī)關(guān)事務(wù)局、國土資源局、體育局等單位辦公樓。
招標(biāo)公告顯示，宜陽大廈僅景觀亮化投資就達(dá)450萬元。當(dāng)?shù)孛襟w此前的報道稱，宜陽大廈于2008年3月30日開工建設(shè)，總投資約3.2億元，為綜合寫字樓工程。2010年10月26日，宜陽大廈順利通過竣工驗收。“宜陽大廈的竣工并交付使用，將進(jìn)一步完善中心城的行政辦公設(shè)施。大廈建成后，市直52個行政單位將集中在此辦公，宜陽大廈將成為宜春市的行政服務(wù)中心。”
而就在2007年，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格控制黨政機(jī)關(guān)辦公樓等樓堂館所建設(shè)問題的通知》，要求各地嚴(yán)格控制并清理黨政機(jī)關(guān)辦公樓等樓堂館所建設(shè)。其中明確規(guī)定：黨政機(jī)關(guān)辦公樓不得定位為城市標(biāo)志性建筑，外立面不得搞豪華裝修，內(nèi)裝修要簡潔樸素，辦公設(shè)備的配置要科學(xué)實用；從嚴(yán)控制用地規(guī)模，嚴(yán)禁超標(biāo)準(zhǔn)占地、低效利用土地，不得占用耕地，不得配套建設(shè)大型廣場、公園等設(shè)施。
不過，早已建成投入使用的行政中心辦公樓卻以近乎“隱身”的方式存在，宜陽大廈以綜合寫字樓項目的名義立項建設(shè)，除市政大樓前懸掛的國徽及迎風(fēng)飄揚的國旗外，大樓門前沒有按規(guī)定懸掛標(biāo)牌，外人很難看出這里是政府辦公大樓。
記者在采訪中了解到，類似的政府辦公大樓“隱身之術(shù)”并非宜春獨有，一些地方和部門正以“商務(wù)中心”“寫字樓大廈”“綜合業(yè)務(wù)大樓”“市民服務(wù)中心”等名義暗渡陳倉。
針對立項審批程序的疑問，宜春市政府一位工作人員表示，2003年12月宜春市行政中心建設(shè)范圍內(nèi)共完成征地4264畝，同年，省政府辦公廳正式批準(zhǔn)同意新建宜春市行政中心辦公大樓。
宜春市城市建設(shè)投資開發(fā)總公司11月28日在給本報記者書面回復(fù)中表示，受宜春市宜陽新區(qū)管理委員會委托，宜春市城投總公司代表授權(quán)人對宜陽大廈綜合寫字樓工程項目進(jìn)行全程項目管理，具體包括立項、土地審批、報建、招投標(biāo)的組織、施工管理等。城投公司根據(jù)報建程序組織了項目報建的前期工作，并取得了發(fā)改委下發(fā)的立項批復(fù)文件。包括《項目申請報告》《建設(shè)項目環(huán)境影響報告表》《建設(shè)項目選址意見書》、宜陽大廈用地紅線圖、《江西省建設(shè)用地批準(zhǔn)書》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、宜城投字【2007】65號、宜府辦抄字【2007】224號、宜府辦抄字【2007】245號、宜市發(fā)改投資字【2008】9號、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
但宜春市城市建設(shè)投資開發(fā)總公司并未給本報發(fā)來上述立項批復(fù)文件。
拍賣老政府辦公樓地塊置換資金
2003年，宜春市委、市政府作出實施“心圈廊”的發(fā)展構(gòu)想，為做大中心城，宜陽新區(qū)正式被提上日程。
在經(jīng)過規(guī)劃、征地等程序之后，宜陽新區(qū)建設(shè)進(jìn)入快車道。2007年，宜春市政府出臺《關(guān)于加快宜春市宜陽新區(qū)建設(shè)的決定》指出，行政中心建設(shè)是啟動和帶動宜陽新區(qū)開發(fā)的“核心工程”，在吸引人氣、帶旺商氣、提升地氣、聚集財氣等方面具有十分重要的作用。
事實上，通過優(yōu)先上馬政府辦公樓工程以繁榮土地市場正成為運營城市的一種商業(yè)策略。國家行政學(xué)院教授張孝德就此分析認(rèn)為，政府的這種投資行為很大程度上是出于對土地財政的依賴：通過興建市政工程集聚新區(qū)人氣，提升周邊地塊地價，獲取更多的土地出讓收入。
大規(guī)模上馬新區(qū)、超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)樓堂館所，面對的第一個難題就是資金籌集。那么，動輒上億元的政府辦公大樓建設(shè)資金是如何運作的呢？據(jù)了解，目前比較成熟的方法包括拍賣老政府辦公樓地塊置換資金以及bt融資模式。
例如，宜春市在宜陽新區(qū)及行政中心建設(shè)過程中，就主要是采取了上述兩種策略。2010年，宜春城投公司主要負(fù)責(zé)人在向江西省領(lǐng)導(dǎo)匯報時稱，“公司以近4億元的投資建設(shè)宜陽大廈，置換出市直各單位固定資產(chǎn)25億多元，以小搏大，為公司的經(jīng)營開辟了新路，打開了市場。”
通過拍賣老政府辦公樓地塊置換資金正成為一種捷徑。宜春市規(guī)劃咨詢委員會會議紀(jì)要顯示，為帶動宜陽新區(qū)發(fā)展，籌措資金，盤活國有資產(chǎn)，將原市政府辦公區(qū)用地變更為商住用地，公開掛牌出讓。“宜春市原市政府辦公區(qū)總用地面積17264平方米，其中建設(shè)用地面積16670平方米。”會議紀(jì)要稱，“可以適當(dāng)提高建筑容積率，有利于提高政府土地收入。”
宜春市城市建設(shè)投資開發(fā)總公司11月28日在給本報記者書面回復(fù)中表示，本工程為bt方式招商投資，建設(shè)資金為投資商投入。項目回購資金來源為宜陽大廈綜合寫字樓的銷售收入和租金。
城投公司通過合法手續(xù)，取得現(xiàn)翡翠城的214畝土地，并將該宗土地作為回購資金的支付擔(dān)保。
經(jīng)與市政府聯(lián)系，市直55家單位，向城投公司購買了不等面積的寫字樓用于辦公，城投公司對這55家單位的原有辦公樓及其資產(chǎn)、土地進(jìn)行接管，并由城投國有資產(chǎn)運營公司負(fù)責(zé)與市國資委核對，核對后運營該資產(chǎn)，一方面將運營收入用于支付寫字樓的購房款（不足部分購房單位另行支付），溢價部分交由國資委處理。因工程決算在2014年才取得審計報告，回購費用及房屋銷售價位還在核算中，回購結(jié)算及房屋銷售費用還在結(jié)算中。
根據(jù)bt合同約定，從開工至竣工驗收，不支付工程款。但如果在施工期間用于擔(dān)保的土地掛牌交易，投資方可以參與，如果獲得該土地，投資方可用工程款抵付土地款。2009年2月投資商獲得了該宗土地的使用權(quán)。工程款結(jié)算工作還在進(jìn)行中，剩余款項尚未支付。
記者實地探訪發(fā)現(xiàn)，位于秀江中路的原宜春市政府辦公區(qū)如今已變成一個名為青龍五鼎園的商品房項目，銷售均價近6000元每平方米。
不僅如此，位于城市老城區(qū)的所有市直單位辦公樓都將以類似方式處置，以獲取更多資金。“除條管單位和公、檢、法機(jī)關(guān)外，所有市直機(jī)關(guān)部門和事業(yè)單位一律搬進(jìn)行政中心辦公，對騰空后的現(xiàn)有辦公樓及其他房地產(chǎn)資源，統(tǒng)一歸由市政府管理并整體盤活。”宜春市政府《關(guān)于加快宜春市宜陽新區(qū)建設(shè)的決定》明確指出。
具體到宜陽大廈項目上，宜陽大廈也是宜春市第一個采用bt方式融資的建設(shè)項目。具體操作方法為，宜陽新區(qū)管委會授權(quán)宜春城投公司負(fù)責(zé)市場化運作，面向社會公開招商，采取bt方式進(jìn)行建設(shè)，投資商建成以后由宜春市城市建設(shè)投資開發(fā)總公司回購，并向各市直單位和部門按照市場化運作方式進(jìn)行辦公用房的出租和出售。
對此，張孝德在接受本報記者采訪時表示，通過市中心政府辦公樓地塊的置換，籌集資金修建更大、更豪華的辦公樓，表面上沒有動用財政資金或納稅資金，但這背后不可避免地伴隨著舊大樓資源的浪費，甚至一些地方在辦公樓修建不超過10年的情況下就推倒重來，浪費極大，甚至演變成一種“浪費經(jīng)濟(jì)學(xué)”。
