在高層住宅小區(qū)，電梯是業(yè)主生活中必不可少的工具。業(yè)主與物業(yè)公司之間，因電梯產(chǎn)生的糾紛屢見不鮮。河北彬禮律師事務(wù)所才斌律師，專門針對業(yè)主與物業(yè)公司在電梯使用中產(chǎn)生的法律問題進行了詳細的解答。
業(yè)主欠繳物業(yè)費
物業(yè)公司能關(guān)停電梯嗎？
業(yè)主李女士反映，小區(qū)幾名業(yè)主欠繳物業(yè)費，物業(yè)公司將該幾名業(yè)主的電梯乘用卡鎖死，使其無法使用電梯，物業(yè)公司的此種做法是否合法呢？
才斌律師說，首先明確物業(yè)公司與業(yè)主是否簽訂了《物業(yè)管理委托合同》，合同中是否約定了物業(yè)公司對電梯管理、維修養(yǎng)護的義務(wù)以及業(yè)主按期繳納物業(yè)費的義務(wù)。如果合同約定得具體明確，在物業(yè)公司未違反合同相關(guān)義務(wù)的情況下，業(yè)主無故拖欠物業(yè)費屬于違約，屆時物業(yè)公司有權(quán)采取合理正當?shù)姆绞骄S權(quán)。
就物業(yè)公司停用電梯的做法，才斌律師認為應(yīng)當從幾個方面分析。第一，如果業(yè)主使用電梯為日常正常使用，則物業(yè)公司停止其正常使用電梯的做法并無不妥。第二，業(yè)主如遇緊急情況，必須使用電梯以爭取時間挽回損失的，物業(yè)公司應(yīng)當立即為業(yè)主開啟電梯，否則物業(yè)公司有可能對擴大損失承擔法律責任。第三，物業(yè)公司在履行合同當中是否存在未盡相關(guān)合同義務(wù)的情形，若存在，業(yè)主有權(quán)依據(jù)《合同法》第六十六條的規(guī)定，行使“同時履行抗辯權(quán)”拒繳物業(yè)費。在此情況下，物業(yè)公司擅自關(guān)停電梯屬于違法。
電梯因故障停運物業(yè)公司有責任嗎？
在高層住宅小區(qū)、寫字樓，電梯是業(yè)主必不可少的工具，但電梯因使用頻繁，出現(xiàn)故障停運的情況也不少見。有讀者咨詢，物業(yè)公司是否對電梯有日常檢修維護的責任？
才斌律師說，最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)公司承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應(yīng)予以支持。
根據(jù)國家質(zhì)檢總局的有關(guān)規(guī)定，在電梯的日常維護保養(yǎng)方面，有許可證的維保單位應(yīng)當至少每15日進行一次清潔、潤滑、調(diào)整和檢查。根據(jù)國家法律規(guī)定，為公眾提供服務(wù)的電梯運營使用單位，應(yīng)當對電梯的使用安全負責，設(shè)置特種設(shè)備安全管理機構(gòu)或配備專職的安全管理人員，物業(yè)始終是電梯安全的第一責任人。因此，電梯因故障停運，物業(yè)公司負有責任。
電梯出現(xiàn)傷人事故誰擔責？
電梯傷人事故在我國多地時有發(fā)生，引發(fā)廣泛關(guān)注。那么，電梯傷人事故中，究竟由誰來承擔法律責任呢？
才斌律師說，電梯事故一般是多種原因造成的，如電梯管理維護不到位，電梯長期超負荷運行，電梯設(shè)備部件老化甚至是電梯本身存在質(zhì)量缺陷等等。在認定每起事故的責任主體時，首先應(yīng)當明確事故發(fā)生的原因所在。如果事故發(fā)生是由于電梯管理維護不到位、無定期維護、使用者不規(guī)范用梯等原因所致，那么依據(jù)《侵權(quán)責任法》第八十五條“建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當承擔侵權(quán)責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權(quán)向其他責任人追償”的規(guī)定，作為電梯管理人的物業(yè)公司應(yīng)承擔相應(yīng)的法律責任。但有例外，即物業(yè)公司能夠證明在事故中公司沒有過錯，在承擔無過錯的舉證責任后，物業(yè)公司才能免責。另外，如因電梯本身存在質(zhì)量問題，那么依據(jù)《侵權(quán)責任法》第四十一條、第四十二條的規(guī)定，應(yīng)當由事故電梯的生產(chǎn)者或銷售者承擔法律責任。
還需要指出的是，如果電梯事故非上述原因所致，而屬于意外或不可抗力甚至是電梯乘客故意損毀電梯的原因造成的，電梯的管理人、生產(chǎn)商以及銷售商無需擔責。
