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上海電梯
《上海電梯》創(chuàng)刊于1988年8月，是我國(guó)電梯行業(yè)辦刊最早的雜志之一。因?yàn)樗恢眻?jiān)持以電梯技術(shù)理論和應(yīng)用技術(shù)為主的辦刊宗旨，受到國(guó)內(nèi)電梯企業(yè)和相關(guān)企業(yè)及廣大讀者的...
埃略凡特文化傳播DM雜志
2009年1月創(chuàng)辦了《上海埃略凡特文化傳播廣告》。它不僅能擴(kuò)大電梯企業(yè)向社會(huì)各個(gè)層面，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)單位的信息傳播和全面交流；也讓房地產(chǎn)企業(yè)及物業(yè)公司從...
電梯大修業(yè)主掏錢擔(dān)責(zé) 成本不清引紛擾
本版主持：楊志敏
面對(duì)電梯安全危險(xiǎn)，“敏感小區(qū)”上周聚焦的羅湖區(qū)友誼大廈，物業(yè)干著急，自住業(yè)主有心無(wú)力，業(yè)主自治需“補(bǔ)課”；本周走進(jìn)的福田區(qū)香景大廈，業(yè)委會(huì)牽頭召開大會(huì)決定調(diào)漲物業(yè)費(fèi)，積極承擔(dān)應(yīng)盡責(zé)任。但在前進(jìn)一步的同時(shí)，由于包干制成本不清，物業(yè)所貼賬目前后不一，讓本來(lái)共擔(dān)責(zé)任的業(yè)主之間出現(xiàn)裂痕。
收回車庫(kù)產(chǎn)權(quán)
物業(yè)費(fèi)降價(jià)25%
相比友誼大廈自住業(yè)主干著急沒(méi)辦法，物業(yè)公司也因首負(fù)責(zé)任焦頭爛額，香景大廈的業(yè)主們“幸運(yùn)”得多：小區(qū)擁有自治“傳統(tǒng)”，業(yè)委會(huì)目前已是第三屆，業(yè)主們對(duì)電梯安全的擔(dān)心，通過(guò)業(yè)委會(huì)“傳導(dǎo)”，業(yè)主大會(huì)迅速召開。
更讓眾多小區(qū)羨慕的是：經(jīng)過(guò)首屆業(yè)委會(huì)爭(zhēng)取，香景大廈車庫(kù)產(chǎn)權(quán)被政府規(guī)土部門明確劃歸業(yè)主。現(xiàn)任業(yè)委會(huì)主任靳繼忠說(shuō)，收回車庫(kù)產(chǎn)權(quán)后，當(dāng)時(shí)業(yè)委會(huì)測(cè)算停車費(fèi)每年約36萬(wàn)元，但始終沒(méi)有設(shè)立業(yè)委會(huì)賬戶歸集這筆錢，也沒(méi)有直接向業(yè)主發(fā)“紅包”，而是選擇了降低物業(yè)費(fèi)。
2004年，香景大廈通過(guò)公開招標(biāo)改聘盛孚物業(yè)，業(yè)主大會(huì)決定實(shí)行包干制，將物業(yè)費(fèi)從原來(lái)的每平方米3.2元降至2.4元，相應(yīng)每年的停車費(fèi)收入全部補(bǔ)貼給物業(yè)。
電梯待修，業(yè)委會(huì)領(lǐng)頭擔(dān)責(zé)
友誼大廈30多歲的電梯亟待改造，20%的自住業(yè)主心急如焚，但80%已經(jīng)成為“房東”的業(yè)主很多“無(wú)所謂”，目前湊的錢連大修費(fèi)用都不夠。
香景大廈1996年入伙，電梯至今已過(guò)18歲，同樣面臨大修問(wèn)題。
“2012年上任以來(lái)，我們收到的業(yè)主投訴，第一是電梯！第二是電梯！第三還是電梯！”業(yè)委會(huì)主任靳繼忠說(shuō)，電梯滑梯等各種問(wèn)題不斷，甚至有次業(yè)主被困其中長(zhǎng)達(dá)半小時(shí)。2014年7月業(yè)主大會(huì)召開，為的正是解決消防和電梯維修問(wèn)題。
小區(qū)出租戶占比約30%，業(yè)委會(huì)組織催票，逐一給外住的業(yè)主打電話，最終94%的全體業(yè)主（票權(quán)占95%）參會(huì)。
大會(huì)表決票讓業(yè)主進(jìn)行“二選一”：物業(yè)費(fèi)上調(diào)到2.8元還是2.9元，兩者都能換取物業(yè)出資“大約20萬(wàn)元”改造消防，區(qū)別是物業(yè)改造電梯每年“拿出6萬(wàn)元”還是“拿出2萬(wàn)元”。
表決結(jié)果，57%的業(yè)主（占59%票權(quán)數(shù)）同意物業(yè)費(fèi)漲至2.9元。
成本不清，業(yè)主投訴“受騙”
業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)物業(yè)費(fèi)上調(diào)決議，體現(xiàn)的是業(yè)主們自覺(jué)承擔(dān)電梯維修責(zé)任。但大會(huì)之后，物業(yè)公司貼出了與會(huì)前截然不同的收支預(yù)算，引起部分業(yè)主激烈反彈，認(rèn)為“上當(dāng)受騙”。
“投票時(shí)說(shuō)漲價(jià)后多交的錢要買電梯，投票后卻說(shuō)漲了價(jià)每年還要虧損，早知道這樣，業(yè)主會(huì)搶著投票同意漲價(jià)嗎？”反對(duì)方業(yè)主隨即向社區(qū)工作站提交《申請(qǐng)撤銷作廢投票》，所附證據(jù)顯示物業(yè)公司去年6月大會(huì)前貼的收支表，以物業(yè)費(fèi)2.4元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，年利潤(rùn)為“12.9656萬(wàn)元”；但8月大會(huì)后貼的收支表，以2.9元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，每年扣除1/3消防改造費(fèi)用7.99萬(wàn)元，再扣除電梯改造費(fèi)用6萬(wàn)元，年利潤(rùn)“虧損”3.9萬(wàn)元。
反對(duì)方業(yè)主代表陳艷直接按這兩份收支表算賬：即使按照會(huì)前那份2.4元標(biāo)準(zhǔn)的收支表來(lái)算，每年利潤(rùn)12.9656萬(wàn)元，如果扣除7.99萬(wàn)元消防和6萬(wàn)元電梯費(fèi)用，虧損也只約1萬(wàn)元，“為什么漲到2.9元，虧損反而成了3.9萬(wàn)元？”
陳艷還質(zhì)疑，業(yè)主大會(huì)表決票上消防改造“約20萬(wàn)元”，可會(huì)后物業(yè)貼的“預(yù)算”7.99萬(wàn)攤3年總額就是23.97萬(wàn)元，“大會(huì)剛開完，預(yù)算突然多出近4萬(wàn)元，為什么？”
只有概算，業(yè)委會(huì)“兩頭受氣”
“物業(yè)公司此前承諾按通力（注：進(jìn)口電梯品牌）或同等標(biāo)準(zhǔn)改造電梯，但現(xiàn)在又說(shuō)很難做到”，業(yè)委會(huì)主任靳繼忠說(shuō)，由于沒(méi)有提前明確改造標(biāo)準(zhǔn)，“業(yè)主往高要求、物業(yè)往低壓標(biāo)準(zhǔn)”，方案遲遲難定，讓業(yè)委會(huì)“兩頭受氣”：“現(xiàn)在投（電梯改造）支持票的說(shuō)我們太慢，投反對(duì)票的說(shuō)我們騙人。”
面對(duì)質(zhì)疑，在街道辦和社區(qū)工作站的見(jiàn)證下，靳繼忠先后與反對(duì)方業(yè)主代表3次對(duì)話，但依然難以達(dá)成一致。
靳繼忠認(rèn)為問(wèn)題主要在三點(diǎn)：第一，2004年包干制實(shí)施至今，物業(yè)賬目始終不清，業(yè)委會(huì)同意其漲價(jià)建議，主要是從小區(qū)收支增量做概算；第二，開發(fā)商拖欠小區(qū)310多萬(wàn)“房屋養(yǎng)老金”，物業(yè)所收日常專項(xiàng)維修資金也所剩無(wú)幾，“如果有那310多萬(wàn)，小區(qū)肯定很和諧”；第三，去年6月消防部門檢查發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)癱瘓，勒令限時(shí)整改，物業(yè)提出墊資維修就要業(yè)主大會(huì)調(diào)費(fèi)，“業(yè)委會(huì)討論認(rèn)為要開大會(huì)，干脆把電梯改造的事一并解決。”
陳艷拿出小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同，認(rèn)為合同授權(quán)業(yè)委會(huì)進(jìn)行審計(jì)，業(yè)委會(huì)理應(yīng)掌握小區(qū)收支詳情，不應(yīng)只做概算，“而且2004年物業(yè)進(jìn)門先拿57萬(wàn)改造小區(qū)環(huán)境，停車費(fèi)才給了物業(yè)；2010年合同又約定物業(yè)拿出15.71萬(wàn)元做工程改造；現(xiàn)在的停車費(fèi)收入比2004年至少多50%，怎么反而要通過(guò)漲物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼物管公司呢？首先該有個(gè)透明、清晰的審計(jì)報(bào)告吧。”
包干制誤將“代業(yè)主使用”的錢當(dāng)成了“企業(yè)收入”，最終出現(xiàn)了運(yùn)作不透明、信息不對(duì)稱、相互不信任的問(wèn)題，解決之道，就在于推行物業(yè)服務(wù)的本質(zhì)與核心——酬金制。
——深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)曹陽(yáng)
業(yè)主自治是個(gè)技術(shù)活。小區(qū)糾紛的實(shí)質(zhì)是經(jīng)濟(jì)糾紛，有必要抓住財(cái)務(wù)審計(jì)這個(gè)“牛鼻子”，調(diào)費(fèi)之前先透明審計(jì)能有效達(dá)成共識(shí)，最終實(shí)現(xiàn)業(yè)主核心利益——房屋和設(shè)施的保值增值。
——深圳業(yè)主論壇召集人、南天一花園業(yè)委會(huì)主任范國(guó)振
小區(qū)修電梯缺錢，依法可以征集專項(xiàng)維修資金。物業(yè)費(fèi)調(diào)整是長(zhǎng)期行為，專項(xiàng)維修資金是專款專用。用前者代替后者方式不妥，將來(lái)物業(yè)收回墊資后是否能夠按理回調(diào)物業(yè)費(fèi)？
——景洲大廈業(yè)主大會(huì)執(zhí)行秘書鄒家健
（注：景洲大廈與香景大廈規(guī)模相近，都經(jīng)政府裁定收回車庫(kù)產(chǎn)權(quán)，都是包干制，但景洲大廈停車費(fèi)等公共收益存入業(yè)委會(huì)賬戶，迄今已累積400多萬(wàn)元，作為更換電梯等備用資金。）
數(shù)字
同項(xiàng)“公共水電費(fèi)”數(shù)據(jù)不一
第1份收支表：
21萬(wàn)元/年；
第2份收支表
24500元/月；
第3份“預(yù)算”
128250元（2014年）
——出自香景大廈物業(yè)管理處所貼3份收支表
